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旅游拉動地產，地產反哺旅游！文旅地產的下半場，要做到五大轉變！
發布時間：2020-03-18點擊次數：1240 打印 字號：TT
文旅地產從字面上是“文化+旅游+地產”，但其本質和核心是“文旅”而非“地產”。一個成功的文旅地產項目往往都是通過對生態、業態的提煉，營造休閑的環境和氛圍，并以獨特的文化為標簽形成組合聯動。文旅領域群雄逐鹿，如何通過轉型升級來獲取競爭優勢，如何達成旅游和地產的平衡，如何實現“旅游拉動地產，地產反哺旅游”的良性循環，這是我們要思考的問題。
據統計，我國58%的旅行者在計劃旅行時，更愿意把錢花在“體驗”而非“物質”上。國內文旅正在由純觀光向深度體驗游轉變。未來，文旅項目當中諸如生態游、探險、深度游將越來越受到市場。在見多識廣之后，大家不再滿足于觀光，進而追去更高層次的體驗需求。因此，配置娛樂體驗、健康體驗、購物體驗、特色休閑體驗等復合功能的文旅地產產品更受客戶青睞。對比目前已運營的文旅地產項目，全面運營能力多成為最受詬病的短板。往往是大地產小旅游，旅游項目的互動參與性差，人氣難以提升。擁有得天獨厚的優質自然景觀資源固然可貴，但更重要的是要強化客戶的參與體驗感。
旅游地產的意義不是單純的建房子，滿足人們的居住需求， 而是要為大眾創造和引領新的生活模式和體驗。同時，在基本供應過剩的今天，如何打造強的IP,強的核心功能，并能不斷變化，可持續，是十分重要的。這是國家的需要，每個家庭與個人的需要，也必然成為巨大的市場需求。趨勢總是由少數人引領的，而文旅地產置業的財富人群多屬于引領度假趨勢的這少部分人。
無論哪一種文旅地產，對比開發商擅長的高周轉開發銷售模式而言，均是投入高、回報周期長以及利潤薄。但時移勢易，開發銷售利潤率見頂，在消費升級的大潮下，文旅產業市場龐大。過去，文旅地產偏重地產思維，企業盈利主要來源于地產銷售，后期的物業管理、租賃服務等僅占很小比重，未來為了獲取更大的利潤空間與持續穩定的收益，開發企業勢必要找到新的盈利模式。要摒棄單一的銷售為重、租賃房費門票等收入占比小的模式，注重文旅地產長期開發中的后期利潤價值，從而形成一個良好的產業鏈條，實現長期獲益。
無論文旅地產項目，還是普通房地產項目，產品都由三維組成，即空間、精神和服務。從“產品”到“場景”，從“功能”到“服務”，這是文旅地產下半場應該關注的重要轉變?！皥鼍爱a生需求，場景即服務，把工作做到極致”。這不僅是營銷機構的轉型升級，也是新時期營銷的本質。未來旅游地產的特點與文旅共通，用12個字概括，那就是：優場景，好內容，深運營，細服務。無論是住宅項目還是文旅地產項目，都要圍繞“空間+精神+服務”打造有特色、標識化的IP體系。
房地產進入存量時代，“高杠桿、低投入、快速周轉，現金流回正”傳統以營銷為導向的開發模式逐漸難以為繼，尤其是文旅地產，從幾十萬平米甚至到幾平方公里的開發，周期一般需在3～5年以上才能形成規模效應，而大部分項目前期基礎設施落后，配套不完善，不能像市區住宅樓盤一樣進行預售，文旅地產要找到全新的開發模式。門票銷售逐步向商業運營轉型，而商業的載體必然是產業，多元化的產業能夠促進當地的消費，注重后期運營的文旅項目將是未來的走向。
一轉：從強地產到重體驗
據統計，我國58%的旅行者在計劃旅行時，更愿意把錢花在“體驗”而非“物質”上。國內文旅正在由純觀光向深度體驗游轉變。未來，文旅項目當中諸如生態游、探險、深度游將越來越受到市場。在見多識廣之后，大家不再滿足于觀光，進而追去更高層次的體驗需求。因此，配置娛樂體驗、健康體驗、購物體驗、特色休閑體驗等復合功能的文旅地產產品更受客戶青睞。對比目前已運營的文旅地產項目，全面運營能力多成為最受詬病的短板。往往是大地產小旅游，旅游項目的互動參與性差，人氣難以提升。擁有得天獨厚的優質自然景觀資源固然可貴，但更重要的是要強化客戶的參與體驗感。
二轉：從被動滿足到主動引領
旅游地產的意義不是單純的建房子，滿足人們的居住需求， 而是要為大眾創造和引領新的生活模式和體驗。同時，在基本供應過剩的今天，如何打造強的IP,強的核心功能，并能不斷變化，可持續，是十分重要的。這是國家的需要，每個家庭與個人的需要，也必然成為巨大的市場需求。趨勢總是由少數人引領的，而文旅地產置業的財富人群多屬于引領度假趨勢的這少部分人。
三轉：多樣化盈利向產業靠攏
無論哪一種文旅地產，對比開發商擅長的高周轉開發銷售模式而言，均是投入高、回報周期長以及利潤薄。但時移勢易，開發銷售利潤率見頂，在消費升級的大潮下，文旅產業市場龐大。過去，文旅地產偏重地產思維，企業盈利主要來源于地產銷售，后期的物業管理、租賃服務等僅占很小比重，未來為了獲取更大的利潤空間與持續穩定的收益，開發企業勢必要找到新的盈利模式。要摒棄單一的銷售為重、租賃房費門票等收入占比小的模式，注重文旅地產長期開發中的后期利潤價值，從而形成一個良好的產業鏈條，實現長期獲益。
四轉：從產品與功能到場景與服務
無論文旅地產項目，還是普通房地產項目，產品都由三維組成，即空間、精神和服務。從“產品”到“場景”，從“功能”到“服務”，這是文旅地產下半場應該關注的重要轉變?！皥鼍爱a生需求，場景即服務，把工作做到極致”。這不僅是營銷機構的轉型升級，也是新時期營銷的本質。未來旅游地產的特點與文旅共通，用12個字概括，那就是：優場景，好內容，深運營，細服務。無論是住宅項目還是文旅地產項目，都要圍繞“空間+精神+服務”打造有特色、標識化的IP體系。
五轉：從單一營銷模式到運營模式
房地產進入存量時代，“高杠桿、低投入、快速周轉，現金流回正”傳統以營銷為導向的開發模式逐漸難以為繼，尤其是文旅地產，從幾十萬平米甚至到幾平方公里的開發，周期一般需在3～5年以上才能形成規模效應，而大部分項目前期基礎設施落后，配套不完善，不能像市區住宅樓盤一樣進行預售，文旅地產要找到全新的開發模式。門票銷售逐步向商業運營轉型，而商業的載體必然是產業，多元化的產業能夠促進當地的消費，注重后期運營的文旅項目將是未來的走向。
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